実は、私は不動産屋になる前から、分譲マンションは大好きでした。
若い時は、家が買えなかったので、マンションへのあこがれが有りました。
今、23区の新築マンションの平均価格が、1億3,340万円になり、昨年同月比84.8％増になりました。
お客様や営業の方と話しをする際に、このまま上がり続けるのだろうか？これ以上上がったら誰も買えなくなるのではないかとの質問が出ます。
いつも私の答えは、マンションは必ず上がる。その理由は1.長期サイクルのトップが2035年なのでこれから日本はバブルになる、2.目先調整が有ってももう一段相場が上がると、既に安値で買っている人は資産を持っている事になるので、相場に参入するし、資産家や投資家が相場に参入するから。また今は融資が厳しいが、ここからインフレが進むと資産が有る人には、銀行が「どうぞ借りてください」と態度が一変するからと、お話をします。
ここで、私の素人の時からの経験に基づく、上がる新築分譲マンション投資法を、書かせていただきます。
既に高くなってしまいましたが、住宅ローンでご自宅としてお買いになられて実際に住むにしても、値上がりを見込めるマンションに住めれば住みながら資産を作れると私は思います。（今日本に不動産投資に来ている中国人の様に）
なんだ、当り前の事を書くんじゃないとのお声を頂きそうな気がしますが。
1. 鈴木流値上がりする新築分譲マンションの投資方法
a.新築分譲マンションを買う時期
つまり、その国の景気のサイクルが大切で、不動産投資をしていい時期かが大切です。
アメリカや中国（次回中国の景気サイクルをお話させていただきます。）の不動産を、今買っていいの
かという話になります。（絶対買ってはいけない。）
日本は、2000年頃からかなり相場は上がりましたが、今回の相場の頂点は2035年プラスマイナスなの
で、相場は終わりに近づけば近付く程に、大きく勢いよく相場は上がるので、多少の調整は有ってもこ
の先どこかで、ここから急上昇すると私は思っています。
b.大きく値上がりするエリア（23区の中心地）
港区、渋谷区、新宿区、千代田区、中央区
c.マンションの販売会社（財閥系のマンション）
三井、三菱、住友、野村・・・・
d.マンションの大きさ（大規模マンション）
規模の小さいマンションでなく、規模の大きいマンションを狙う。
このところ建築が進むタワーは、外国人が好きで、これも大規模に含まれる。
e・開発したマンションだと更に魅力的
何も無かった所は、綺麗に整備されて、発展するケースが多い。
2. 実際に、この20年でマンションは上がったのか・実例
私は、元々不動産業でなく、別の事業をしていましたが、このブログを見ている皆様と同じように、不動
産が大好きで購入又は購入しようとしました。
ただ、その事業に失敗し、結局は全て無くなってしまい、その後、不動産屋になったのですが、当時の価
格をご覧になられて、これからの分譲マンションの投資のご参考にして頂けたら幸いです。（年数は正確
でありません。）
実話ですが、面白い話としてお気軽にご覧ください。
a.高輪ザ・レジデンス 2004？
大学卒業後、私は、港区の三田で仕事をしていました。
バブルの最中の当時、近辺のマンションはとても買えるような価格ではありませんでした。
その後バブルがはじけて、前職の時、車で高輪を通ると、高輪警察から明治学院までの広大な土地がが空
地になっていて、憧れの土地だったので、気になってしばらくして再度行ってみると、高輪ザ・レジデン
ス（タワーと低層階からなる）第一回目の販売を開始したところでした。
バブルの時を知っていたので、余りの安さに、モデルルームも見ずにその場で申込みました。
35～38平米で、間取がよく、見晴らしのいい低層棟の上の部屋で3,800万円でした。（1階は3,000万円で
した。）
コンシェルジェのいる素晴らしいエントランスは、まるで高級ホテルの様でした。
その後、フルコミで、不動産屋で働いている時に、返済もあり、大変で売却しました。（今の価格は知り
ませんし、調べません。）
b.上海分譲マンション（中古）2005？
これは、中古でしたが、相場の参考になるかと思い書きました。
勉強不足の私は、華僑は小金持ちと思っていました。
中国が経済開放を進めていく中で、タイ、シンガポール、マレーシア、フィリピン、香港、台湾の華僑が
数千億円単位で中国に投資を始めた事を知り、アジア経済は華僑が殆どを掌握しており、華僑の投資は中
国が急激にインフレに向うはずだと確信し、マンション投資を思いつきました。
当時前職の時、中国は仕事で度々訪れており、仕事で上海に行った際、1日かけて内見し、霞が関の様な
公的以外の建物が建たないエリアの、イタリア人のデザイナーズマンションか、渋谷の駅前の様なにぎや
かな場所に建つ日本人の駐在員が好きなトレーニングジムがあるマンションのどちらにしようか迷いに迷
い渋谷駅前のマンションの手付を払いました。
どちらも確か約70平米で、5,000万円（当時の中国人にはとてつもない金額でした。）で、日本人の駐在
員に25～30万円賃貸できました。
帰国後、チャイナバンク元建ての融資しかせず、ドル建てでないと日本にお金を持ってこれないと思い
（持ってくる方法はありました）手付流れにしました。
その後中国の不動産は急騰し、上海の区分は、東京よりも高くなりました。
バブル崩れる少し前にいくらだったかは知らないし、知りたくないです。
c.広尾ガーデンフォレスト 2007？
広尾ガーデンフォレストは、赤十字病院の土地に、借地権のマンションを建築したガーデンヒルズの借地
版の高級マンションです。
借地なので値上がりしないし、平米数は覚えていませんが、広いワンルームが坪600万円していて、不動
産屋の営業が、汐留のタワーが坪600万円もして、とんでもない価格なのに、借地で600万円は馬鹿げて
いると言い切ったのを覚えています。（当時は、坪600万円はとても高い価格だったのです。）
フォレストは、エントランスを大きい門で仕切られていて、確か6階建の中層と、残りは3階建の低層棟
が広い敷地に建っていたと思います。
私は、3階建の100平米の1階部分の手付を払い、購入を決めました。
価格は18,000万円で、3階は確か同じ間取りで、3憶円以上だったと思います。
その後、リーマンショックで大変な時期に完成しました。しかし、その時私は、負債を負い、フルコミで
働いていて、これも手付流れになってしまいました。
借地のフォレストが今いくらして、いくらするのか知らないし、知りたくありません。あんな素晴らし
いマンションを見てみたかった。
d.晴海フラッグ2024～
駅から遠く不便などと、発売当初は人気が有りませんでしたが、私は上記の過去の例から、必ず価格が上
がると確信していました。
最初の頃の倍率は低く、私は兎に角当選する為に、上層階でなく、倍率の低い階を選び入札し、会社で2
区分を当選し、2024年の引き渡しを待っています。
坪250万円（海の見えない中庭・南向き）と、坪400万円（真ん前が公園でレインボーブリッジを臨む）
ですが、会社のある人形町近辺で中古の区分で、坪400万円では買えないと思うので、世間の人が駅から
遠いのとか言ますが、いかにこの価格が安いかお分かりいただけるかと思います。
先日タワー棟の販売を始めましたが、宝くじの様な倍率になりました。
もう買えないと思います。
上記a～dを見ていただいて、この20年弱いかに東京の不動産（マンション）が上がったかがお分かりいただけると思います。
又、中国バブルの事は別のブログで書きますが、サイクルが違う中国の不動産価格が、わずか20年弱で、日本の不動産価格を追い抜いてしまいましました。
東京が急激に上がるのは、これからだと思います。
また、住宅ローンの低金利で、マンションと戸建てなどの上昇が先行しましたが、これから出遅れている商業地がそれを追い抜いていくと私は思っています。
今後の投資のご参考にして頂ければ幸いです。
2023.9.8 鈴木