下馬のRCリフォーム戸建
中古戸建リフォーム
久しぶりにメルマガを書きます。
たまに投資の個人信用の見栄えをよくする為、会社から家賃補助が出るからと、賃貸に住んでいる方がいます。バブルに向かって突き進む今、住宅ローンを使っての自宅の購入はとても大切な不動産投資だと思います。不動産は高い、でも何としても不動産を買い、この相場について行かなければならないと個人的には思います。例え今のご自宅を賃貸に出して、新規に自宅を購入するのもありです。ただし、値上がりする物件を選ぶ事が大前提です。返済が進み、土地値が上がれば、大きい担保価値になります。住宅ローンの戸建投資は、りっぱな不動産投資です。
写真は弊社のリフォーム戸建の写真です。収益物件の定期的なリフォームはとても大切です。収益物件のリフォームや不動産市況の参考にもなると思い書きました。
弊社は、弊社の販売価格が3000万円位までの比較的安い区分の買取り、リフォーム、再販の事業をしており、50室位の在庫を持ちながら、販売をしてきた。ただ、原価と工事費の高騰で、急激に利益が出なくなり、想定粗利が10％がない案件は買わないように指示したら（あくまで10％想定利益なので赤になる時もある）、今在庫が10戸を切ってきた。どこの会社も同じ様な状況で、この事業から撤退する会社もたくさん出てきた。（タワーや高価格帯の区分は、利益率は別にして、活況だ。しかし、とてもリスクのある商売に私には見える。）多くの会社が区分の買取り再販事業を通常通り続けるのは難しくなった。
気が付いてみると、会社の近辺のあんな程度のマンションが50～60で平米で1億円する。小さい土地に建った3階建のペンシル戸建ても少しいい場所では1億円する。パワーカップルが、買える住居は8000万円が限度だ。実需として東京のマンションを買い、東京に住むのは難しくなった。
そこで、気が付いたのが、高騰している新築マンション程、戸建ては値上がりしていない、特に、中古戸建は、まだマンションほど値上がりしていないと思った。区分の買取り再販事業は、仕入れの銀行評価が出やすく、お客様が買いやすい、業者にはいい商売だったのかもしれない。中古戸建は、内装だけでなく外装の状態、境界の確定、越境、通行掘削など、難しい事が多々あり、多くの業者が参入しにくい。また、新規参入するには、中古戸建の相場観や、どこまでリフォームをしたらいいのか等分からない。でも面白い。そう思い、６戸を購入し、3戸を販売し、これから残りの３戸が完成する。地域を分け、価格帯を4000万円～6000万と、1億台を販売し、まずは、どこの地域で、どの価格帯が指示を受け、どの程度のリフォームをすればいいかの手ごたえを知りたかった。
一番の目玉が添付の下馬のRCの戸建だった。リフォーム前の物件を見て、この物件をお客様に気に入って頂くのは、一目見た時の外観と、広いリビングだと思った。（外観は汚れ、オープンキッチンがとても大きく、配置が悪く、リビングが狭かった）デザイナーズ設計士を入れて、配色やデザイン機能など全てこだわり、全面防水塗装し、正面の壁はシート加工した。1階と2階の部屋は、解体し、間取りを変更し、床暖房をいれて、室内の色を統一した。（工事業者から、ここまでやるの？との声が出た。リフォーム代は予算よりとても大きくなった）そして、ハウスジーメンの住宅設備の5年保証と適合フラットの検査を付けた。銀行評価が出て、見栄えがいい、広い道路の接道にも気をつけた。そして、私がこだわったのは、（この頃泥棒が多いので、）1階の窓に防犯シートを付ける事と、そして、ポスト宅配ボックスとスマホに通じるインターホン、スマートキー（顔認証・指紋・スマホ認証）だった。これは、購入した全戸建に標準装備をした。都内の1億円台の狭いマンションを購入し、そこに来客あった時、お客様が心から「素晴らしいご自宅ですね！」と言ってくれるだろうか？私が目指したのは、そのマンションと同じ価格でも、お客様が心から「素晴らしいご自宅ですね！」と言ってくれる家にしたいだった。
先日下馬の販売を開始したら、内見が殺到し（こんな事は初めてですが）1日で売却になった。よかった。苦労が報われた。自信にもなった。最初に売り出した江戸川区の戸建は土地が広かったが、価格帯がその地域の価格帯より高かったので、直近で価格を下げたその日の午前中に2人から同時に買付を貰った。前に内見をしていた人だった。今までここまでリフォームをしている戸建は見た事がなかったと言って頂いた。
築浅で綺麗な戸建は安く買えない。汚く劣化している、雨漏り等の何か不具合がある、早く売却しなければならない、築年数が経っている、時には耐用年数がない、（でも立地がいい）・・等の理由がなければ安く買えない。そういう物件は少ない。いい物を作り、「べるでんのリフォーム戸建はいい」という実績を重ねていけば、もし、安く仕入れが出来なくても、中古相場より少し高い価格で販売出来るような時が来るかもしれない。
このまま順調に戸建再販が上手く続くかは分かりませんが、
「素晴らしいご自宅」を目指して頑張ります。
最後までお読み頂き有難うございました。
鈴木康純
リビング
リビング
キッチン
間取りを変え、広く明るいリビングを目指した。そして、１～”２階は床弾道を入れて、家族団らんの快適なスペースにした。
リビングを広くする為、オープンキッチンをあえてコーナーキッチンにした。窓から隣地の緑が見えて気持ちいい。
シックな色のキッチン。青いタイルとの組み合わせが、部屋の中のアクセントとしてお洒落を演出。
接道
３階ベランダ
篠崎町戸建
広い道路に面している。狭い私道に面した土地と、この様に広い道路に接道した土地は、銀行の評価が違う。インフレになれば値上がりが見込め、素晴らしい資産になる。
以前は、廊下に収納家具があったが、取り壊し、開放的なベランダのある収納スペースにした。
ポイントは、大きい車が置ける快適な駐車場と、独立した広い裏の庭と思った。駐車場を左官し、スマート宅配の街灯塔を建て、隣地との間にアルミフェンスを建築しする大工事になった。大きい予算がかかった。現地を見ればきっと分かる人は分かる。
雪谷戸建
代沢戸建
ポイントは一目見た時に「特別」と思う外観。ガレージから、各外壁の色、植栽まで、一つ一つにこだわった。玄関までのタイルも貼り替えた。業者からは、「ここまでするの？」と言われた。
ポイントは、淡島通りに面していて、そこに調和する都会的なセンスの外観と、リビングの景色。前に建つ高級マンションの木々の緑が溢れるリビングの窓。ゆったりのコーヒータイムを楽しむ。